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不動產抵押貸款業務的興旺

時間:2017-09-19 來源:財經網 作者:財經網

   該行業曾經經營謹慎——首先,1924年之前抵押貸款擔保行業的運作情況,與這之后發展起來的寬松隨便的行業作風形成了明顯的反差,而后一時期正是這一領域的金融業務如日中天的時代。

如果我們考察一下紐約市從事不動產抵押貸款擔保機構(如債券和抵押擔保公司、律師抵押公司)的業務政策,可以公平地說,這一行業曾經經歷了一個穩健經營的時期。擔保價值控制在每項抵押價值——經過縝密的核算——的60%之內;避免對不可分的大宗抵押貸款進行擔保;從地點上說,也做到了風險分散。的確,擔保公司既不獨立于抵押貸款銷售公司,也不經營其他的擔保業務。另一個不合理之處在于,這些公司提供抵押貸款擔保的期限通常只有3—5年,因此存在著——后來才意識到——大量擔保合同在最不應該的時間內同時到期的可能性。但是不管怎么說,擔保業務運作中的謹慎態度使這些公司能夠順利度過不動產業的嚴重蕭條,如1908年和1921年的不景氣。

新的和不謹慎的行業作風的出現——在隨后出現的房地產業中,一個重要的新動向是不動產抵押貸款業務和對這類進行擔保的業務的興旺。新的人員、新的資本和新的方法紛紛進入該領域。過去在該行業中經營已久的很多小型地方性公司,搖身一變成為勢力強大的經營大型的和全國性項目的公司。該行業過去的良好記錄和成功經歷被大肆渲染,公眾也紛紛為之吸引——殊不知這些公司在規模、經營方法和人員上已經發生了巨大變化,他們實際上在與一家不同的公司打交道。在本書前面的一章中我們曾經談到過,這一時期不動產商業投機資本的融通方式是多么的草率和不謹慎。抵押貸款本身的質量非常低下,擔保同樣也沒有多少價值,而它是供投資者作為補充的決策依據。擔保公司僅僅成為了債券發行者的附屬公司。所以一有風吹草動,抵押財產的價值、不動產債券公司以及附屬于它的擔保公司全部同歸于盡。

由獨立的擔保公司提供的擔保——1924年-1930年間,一些獨立的擔保公司將它們的業務延伸到了收費(或保險金)性不動產抵押貸款擔保的領域。從理論上講,這應該是開展此類業務的最佳形式。除了實力雄厚和豐富經驗之外,這類擔保公司的另一個優勢在于,作為一個完全獨立的主體,它按理說會對所擔保的對象要求非常嚴格。但是由于這類公司開始不動產抵押債券的擔保業務的時間逢大蕭條來臨前夕,在過于樂觀的大氣候影響下,它們在判斷上出現了嚴重錯誤,所以上述這些因素被后面這些因素大大抵消了。多數情況下,這些擔保公司蒙遭的損失超出了它們所能承受的程度,很多公司因此進入了財務清算(一個突出的例子是國民擔保公司),而得到這種擔保的債券的持有人利益也沒有得到完全的保護。

未來的展望——從今后的情況看,隨著不動產業正常氣候的恢復,抵押債券肯定要恢復對公眾的出售,對這些債券進行擔保的業務重新得到發展也是一個必然趨勢。基于前文所談到的原因,由獨立的擔保公司來提供這種擔保從理論上講更有效率,但是這些公司過去的不幸遭遇很可能會使它們對這種業務退避三舍。因此這類擔保業務更可能以其發展初期的形式復興,也就是由從事不動產抵押貸款業務的公司來進行擔保。如果果然如此,這些抵押債券或參與證書的購買者應該將考察的注意力放在債券發行公司經營的穩健性方面,而不必把精力消耗在對有關擔保問題的分析上。

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